HOME >空室が増えて困った大家さんへ

空室が増えて困った大家さんへ

空室が増えて困った大家さんへ

今、アパートは超氷河期時代・・・あと10年以上は続く?

自分のアパートはこれからどうなるのだろうか?、家賃は高すぎないだろうか?、お客様の人気設備は何だろうか?、今入っているお客様にどんなサービスをしたら良いのだろうか?リフォームは必要なのか?、滞納しているお客様がいるがどの様に対処したらよいか困っている。、設備の更新を出来るだけ安くしたい。・・・

今までと同じやり方ではいずれじり貧に・・・・

少子化はあと10年は続きます。今、急に出生率が上がってもアパート人口になるまでは18年は必要です。すると、今後18年は今より良くはならない・・・・・。 この厳しい現実に直面しているのが今のアパート経営です。

さあ、どうしましょう。何もしなければ何かしている競合アパートに負けてしまいます。 面倒だから売却してしまおう。・・・・・これも一案です。 いずれ、人口の少子化とともに土地の価格が下がっていくのは常識化しております。今のうちに売却しておくことも有力な案です。

でも、せっかく先祖代々受け継いだ不動産、出来れば何とか時代に取り残されず次の世代に引き継ぎたい。そのような大家様は真剣にアパート経営に取り組まなければなりません。世の中、何もしないで楽に資産が増えていくほど甘い時代は完全に過去のものとなりました。アパート経営にはアパート経営のプロに徹する必要があります。

でも、今さらアパート経営の勉強は出来ない。

世の中で、一番孤立している業種、これがまさに大家業です。同業者の組合もなければ監督官庁もない。どこからも指導も情報も入ってこない。唯一入ってくるのは仲介を依頼している不動産業者からたまに聞く情報程度、これでは勉強しようと思ってもなかなか難しいですね。

むしろ、個人オーナーの力では出来ないと断言しても良いでしょう。まして、別のお仕事などを持っている大家さんであれば尚更、アパート経営など労力的にも時間的にも無理でしょう。

不動産会社に就職する?・・・・・

これは最善の方法かも知れません。あちこちのアパートの情報は沢山入って来るし、業界のニュースやアイデアも沢山あふれている。・・・・

ご自分のアパートの現状を客観的に一番分かり易く判断出来る最善の方法はこれが一番でしょう。でも、まさかですよね。今更、不動産会社にお勤めするなんて考えただけでも、うんざり・・・・

不動産会社も実は大変なんです。

今までは、建物さえあればどこからでも、人が入った時代でした。 今は、新築のアパート、マンションも引渡が終わっても半分も人が入っていない物件も普通に見られます。

でも、良く観察してみますと完成と同時に満室でスタートしているアパート・マンションも確かにあります。築年数が、20年以上経過して、環境や交通の便もそれほど良いとは言えないアパートでも高い入居率を維持している物件もまだまだあります。

この様に、成績の良い物件と悪い物件の2極化がどんどん進んでいっています。 どこに、その違いがあるのでしょうか?

残念ながら一言では言えません。

なぜならば、一つ一つ物件ごとにきめ細かな対策を施して、高い入居率を実現しているからです。Aというアパートでうまくいったからといってそのまま、Bというアパートに実施しても残念ながらあまりうまくいきません。

また、うまくいった方法でも同じ事を何年も継続したままではだんだん悪くなってきます。毎年、毎年、いろいろな手法を取り入れいろいろ施策を講じて初めて実績として残ります。常に、経営改革を進めていく。どんな商売も同じやり方ではだんだん飽きられていく。当たり前といえば、当たり前ですよね。

今までのアパート経営が異常だったんです。

建ててしまえば後はそのまま・・・・。それで常に満室経営。 こんなうまい話が通っていた時代が異常だったのです。どんな業種でも、常に改革、改革、改善、改善・・・・そして、何とか生き延びているのです。アパート経営がいかに世の中の進歩、改革から取り残された業種か、ご理解いただけたと思います。

だから、チャンスなのです。

どこのアパートの大家さんにも、誰も指導も、アドバイスもしてくれない。だから時代に取り残されたアパート、空室だらけのアパートが増えてきたのです。 これは、ある意味絶好のチャンスと見ることが出来ます。ちょっとだけ他のアパートと違うことをやればお客様の目に付き、入居率も高くなるのです。 では、どの様にしたら良いのでしょうか?

まず、ご自分のアパートをよくご覧になって下さい。皆さんが仮にどこか旅行に行って、旅館に泊まると想定しましょう。 お客様である皆さんは予約した旅館がどんな所か期待を胸に到着するはずです。

ところが、期待を胸に旅館に着いたら、玄関は汚く、建物も手入れがされないまま、周囲は雑草やゴミだらけ、どんな気持ちになるでしょう。また、通されたお部屋もやはり汚く、室内は古く汚れたままの壁、洗面所も不清潔、浴室も決してくつろげる雰囲気とはほど遠い状態であれば到着早々、もう帰りたくなるのではないでしょうか。

さすがにこんな、ひどい旅館はよほど安い料金でもなければ、二度と訪れる人はないでしょう。

これと、同じようなアパートが多いのです。

お客様にご紹介するには最低限の条件が必要です。 アパート周囲の定期清掃、室内はプロのハウスクリーニングの清掃、壁、トイレ内、浴室、全てお客様が高いお金を払い、泊まっていただくに値する清潔感がなければなりません。

また、エアコンは最低限の設備です。給湯設備、清潔な照明器具、室内の廻り縁の塗装等々、最低限の整備は必須条件です。 これらの配慮が足りないアパートほど空室になっております。

その他に、空室の原因はいろいろあります。募集形態の見なおし、価格設定の適正化、どんなユーザーをターゲットにするか、お客様が喜ぶ設備があるか、洗濯機置き場はきちんとあるか、室内に充分なコンセントは確保されているか、TVアンテナのジャックは古いタイプのままではないか、醤油が染みついたような蛍光灯のひもスイッチではないか、台所、浴室換気扇に異音はないか、窓やドアの建付は全てスムースか、網戸が古いままで汚れ、穴などないか、流し台の下の中が不清潔でないか、水道の蛇口はスムースに開閉できるか、排水口は臭ってないか、・・・・・

今のお客様は、奇麗なご自宅に住んでます。

新しくアパート生活を始める若い人達、新婚さん、転勤者、・・・ほとんどの方はかなり奇麗なご自宅などに住んでいる方です。

どうしても、今すんでいる自分の部屋よりも汚れが目立つ部屋、設備の劣っている部屋は敬遠されます。最低限の設備と、清潔感は充分に配慮したいものです。

しかし、今は、ある程度清潔感のある、設備の整ったアパートでも空室になるとなかなか次のお客様が入りません。そこで、更にに競争力を付けるために様々なアイデア、工夫が必要にります。

募集形態もさまざまあります。

一般的な募集形態のほかにお客様の要望により、さまざまな募集形態を用意しておくことも大切です。

また、ちょっとした設備の設置や、家電などをあらかじめ用意しておくなどのアイデア、収納が少ない部屋には多くの棚を設けたり、姿見や、おしゃれな洋服タンスを置いておくなど、さまざまな創意、工夫を盛り込みながら積極的に入居者募集を行なわなければなりません。

若者に必須のインターネットサービスなども強力な営業戦略になります。

このように、さまざまな工夫を重ねることにより入居率が徐々に上がっていきます。いっきに満室になることはもう、あまり期待できませんが1年くらいかけてじっくりと対策を講じることにより必ず勝ち組の大家さんになることは充分に可能です。

いかがでしょうか。

一緒にアパート経営について真剣に取り組んでみませんか?。当社はアイデアを出し惜しみいたしません。まず最初に大家様に喜んでいただきます。

その後少し、その喜びを分けていただきます。

最初に当社の利益ありきでは長いおつきあいはできませんので、じっくりと、取り組みをさせていただきたいと思います。


ご質問・ご相談はこちらから

  • オーナー様向けニュースレターハートフルハウス便り
  • 賃貸に関するお役立ち情報 はーとふる・ブログ
  • 賃貸Q&A
  • 賃貸用語辞典
  • For International Students!
  • スタッフ紹介
  • 採用情報

Copyright ©仙台賃貸 株式会社ハートフルハウス All Rights Reserved.