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リフォームのご提案

リフォームのご提案

空室対策は様々な方法が考えられます。当然、費用を掛ければ掛けるほど物件の魅力は向上します。しかし、当社では費用対効果を考え、入居率向上に必要な最低限のリフォームを提案させていただきます。お気軽にお問い合わせ下さい。

10室のうち8室が空いてしまったアパートが3ヶ月で満室に

築20年経過したこのアパートは今までオーナー様が管理をされておりました。地下鉄より徒歩5分、周囲は大学や専門学校が沢山あり、また、官庁街やオフィス街も徒歩圏内にあり築後14~15年位は満室を維持していました。

4~5年ほど前よりポツポツと空室が増えてきてなかなか埋まらずとうとう10室のうち8室までもが空いてしまいました。

困り果てたオーナー様が当社にご相談に訪れ管理も含め、全てお願いしたいので何とかしてほしいとのことでした。当社でオーナー様のお話を良くお伺いし検討した結果抜本的なご提案をする事に致しました。

当社が感じた問題点は以下のとおりでした。

  • 日当たりが悪い。
    建物が東西に長いため南側の空き地が狭く前の建物の日影になり特に1階が日当たりが悪いこと。
  • 庭木の手入れがされていない。
    庭木の手入れが全くされていないため大きな木が生い茂り建物全体が尚一層暗く印象を悪くしている。
  • 畳の部屋。
    室内は今人気のない畳の部屋であること。
  • エアコンが未設置
    現在エアコン設備は必須条件であるが設置されていないこと。
  • バランス釜
    バランス釜はシャワーの力が弱く沸き上がるまで時間のかかり不人気であること。
  • 1階の防犯が心配。
    1階はベランダもなく外部から容易に侵入することが出来、特に女性は防犯上心配であること。
  • 夜間通路が暗い。
    アパートが敷地の奥にあり夜間アパートまでの通路が真っ暗になり不安である。
  • 周囲の汚れ
    放置自転車や廃車、雑草などが目に付き汚れが目立つこと。

これらの問題点を解決するためご提案した対策は以下の通りでした。

  • 植木屋さんを入れ伸び放題の大きな木を伐採または剪定を行う。
  • 畳の部屋をフローリングに改造。
  • エアコンの設置。
  • 風呂釜をバランス釜から給湯式に改造、それに伴い浴槽の横のスペースが空くので浴槽も大型のものに入替。
  • 1階の前面に外部の人が出入りできないように門扉を付ける。
  • 夜間、通路の照明用に人が近づくと点灯する照明器具を取り付ける。
  • アパートまでの通路およびアパート周辺の敷地に砂利を敷き詰め周囲をきれいにする。
  • 放置自転車や廃車を処分する。

以上がご提案内容でした。これらの工事を全て行いますと多額の工事費がかかりますが当社は以下の方法で大幅な工事費の削減を行うことが出来ました。

  • 全ての工事を工務店に一括発注しないで作業毎にそれぞれの業者に発注した。
  • エアコンは量販店に行き格安の物件を取り付けることが出来た。
  • 一番工事費の大きな給湯設備や浴槽交換はプロパン業者と相談し10年間の供給契約を結ぶことにより驚くほどの低価格で行うことが出来た。
  • 門扉工事や砂利敷きなどは仕事がていねいな便利屋さんにお願いすることにより工務店の工事費より半値以下の価格で工事を行うことが出来た。

以上の作業を行うことにより今まで暗かったアパート全体が見違えるように明るくなり特に印象の悪かった1階にも女性が申し込むほどに改善されました。

募集にも力を入れ最初の1ヶ月で4室の申し込みが入り2ヶ月目に更に2室、3ヶ月目で満室にすることができオーナー様に大変喜んでいただくことが出来ました。

畳の部屋をフローリングにしました。

押し入れはそのままとしました。

窓側より見た写真です。

バランス釜を給湯式に替え浴槽も大きくなりました。

トイレの床はフローリング模様のビニール系のクッションフロアにしました。

古かった台所の床も部屋と同じフローリングにしきれいになりました。

3年間空室だったワンルームマンションがリフォーム後最初のお客様で申し込みが入った実例

このマンションは仙台でも人気エリアの柏木にあり立派な分譲マンションの1室をオーナー様が購入した物です。当初オーナー様がご使用していましたがお仕事の関係で仙台を離れることになり賃貸に出すことになったものです。

このお部屋は全体で15.7㎡(室内は約4畳半)しかなくベットやテレビ、冷蔵庫などを置くと座る場所がなくなるほど狭いお部屋でした。また収納もなく小さな靴入れがあるだけでご案内してもお客様がどの様に生活したら良いのか想像が出来ないようでした。

こういったことが原因で3年間も空室が続いてしまった様です。 オーナー様が当社を訪れ、いろいろお話しをされましたが何とかこの狭さを解決する方法を考えましょうと言うことで対策を検討することにしました。

解決策の方針として場所は一等地ですしマンションも分譲マンションの高級な物件ですのでこの狭さでも充分に生活できるということを効果的にお客様にご提示することとしました。

その対策として

  • 室内に収納スペースがないのでコーナーにステンレス棒を取付け、洋服を掛けることが出来る様にする。
  • 玄関から室内に入る壁面に洋服掛けのフックを多数取り付ける。ここにも洋服を掛けることが出来る様にする。
  • いろいろな物の収納場所として壁面の上部のデットスペースにたくさんの棚を取り付ける。(約20箇所) これにより段ボール箱や様々な物がほとんど棚の上に置ける様にする。
  • ミニキッチンの脇の壁に食器が置ける様に幅の狭い棚を3段設け、地震対策として食器が落ちない様にストッパーを取り付ける。
  • 洗濯機置き場の上にも幅の違う棚を3段設け洗剤や洗濯物を全て置ける様にする。
  • 女性に好まれる大きな姿見を壁面に取り付ける。
  • テーブルを置くスペースがないので必要なときだけ使用できる折りたたみ式のテーブルを製作しキッチン脇の壁面に取り付ける。
  • 木製のベットを設置しベットの下に大きな収納箱を2個取付け、寝具類が全て収まる様にする。
  • 家電類を置いても充分生活できることを証明するために、あらかじめレンタル用の家電を設置してすぐに生活が出来る様にする。 家電は冷蔵庫、全自動洗濯機、テレビ、DVD、電子レンジ、クリーナー、電気炊飯器、を設置することにする。レンタル料はすべて揃えても3,000円程度なので家賃と一緒に支払ってもらうことにする。
  • 壁は雰囲気を出すために塗り壁としベージュ系の柔らかな仕上がりとする。 また天井はアジアン風の木のぬくもりを感じさせるものとし全体的に女性が好む暖かい感じに仕上げる。またレースのカーテンもあらかじめ取付ておき生活感を出す。

この様なご提案をしました所、費用もほとんど大工仕事なのであまり掛からいことから オーナー様も早速やってみましょうということになりリフォームを行うことになりました。

リフォーム工事は1週間ほどで完了しました。仕上がりはおしゃれなビジネスホテルの様になり必要な家電品を置いても充分な居住空間が生まれました。

リフォーム中のまだ若干作業が残っている間に内覧希望の女性のお客様が来られたのでとりあえずご参考までにとご案内しました所大変気に入って頂き、その場ですぐのお申し込みとなりました。

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